🏠 O que é o IMT?
O IMT — Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis — é um imposto que tens de pagar sempre que compras um imóvel em Portugal. É cobrado pelo Estado e pago antes da escritura, ou seja, antes de assinar o contrato de compra.
Pensa no IMT como uma portagem de entrada na propriedade do imóvel. É pago uma única vez, antes da escritura.
Pensa nele como uma "portagem de entrada" na propriedade do imóvel. O valor que pagas depende de três fatores principais:
🧮 Como é calculado? A fórmula
O IMT usa uma tabela de escalões progressivos — funciona de forma semelhante ao IRS. Isto significa que não pagas a mesma taxa sobre o valor total do imóvel. Pagas taxas diferentes sobre cada "fatia" do valor.
A "parcela a abater" é um valor fixo que a tabela já incorpora para garantir que a progressividade funciona corretamente. Parece confuso? Com um exemplo fica tudo claro.
📌 Exemplo real: casa de 250.000 €
Imagina que compras uma casa por 250.000 € para ser a tua residência principal (Habitação Própria Permanente).
- 1.Identificar o escalão: 250.000 € → taxa 7%
- 2.Calcular: 250.000 × 7% = 17.500 €
- 3.Subtrair a parcela a abater: 17.500 − 10.457,96 €
Resultado: 7.042,04 € de IMT
Pagas 7.042,04 € de IMT. Não os 17.500 € que a taxa de 7% poderia sugerir à primeira vista — é aqui que muita gente se engana.
📊 A tabela de IMT 2026 — Habitação Própria Permanente
| Valor do imóvel (€) | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 | 0% | Isento |
| 106.346 – 145.470 | 2% | 2.126,92 € |
| 145.470 – 198.347 | 5% | 6.491,02 € |
| 198.347 – 330.539 | 7% | 10.457,96 € |
| 330.539 – 660.982 | 8% | 13.763,35 € |
| 660.982 – 1.150.853 | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1.150.853 | 7,5% (taxa única) | — |
| Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária. | ||
E se não for a minha casa principal?
Se comprares um segundo imóvel — seja para férias, arrendamento ou investimento — a tabela é diferente e menos favorável. O primeiro escalão já tem taxa de 1% (em vez de 0%), o que significa que pagas IMT desde o primeiro euro.
| Valor do imóvel (€) | Taxa | Parcela a abater |
|---|---|---|
| Até 106.346 | 1% | — |
| 106.346 – 145.470 | 2% | 1.063,46 € |
| 145.470 – 198.347 | 5% | 5.427,56 € |
| 198.347 – 330.539 | 7% | 9.394,50 € |
| 330.539 – 633.931 | 8% | 12.699,89 € |
| 633.931 – 1.150.853 | 6% (taxa única) | — |
| Acima de 1.150.853 | 7,5% (taxa única) | — |
| Fonte: Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária. | ||
Exemplo prático 2 — Casa de 250.000 € (investimento)
- 1.250.000 × 7% = 17.500 €
- 2.17.500 − 9.394,50 € = 8.105,50 €
A diferença face à habitação própria é de mais de 1.000 € pelo mesmo imóvel.
E os outros tipos de imóvel?
Para imóveis que não sejam habitação, o IMT funciona de forma mais simples — uma taxa fixa, sem escalões:
| Tipo de imóvel | Taxa IMT |
|---|---|
| Espaço comercial / terreno urbano | 6,5% |
| Terreno rústico (agrícola) | 5,0% |
| Garagem / arrecadação independente | 6,5% |
🎉 Tens menos de 35 anos? Podes não pagar nada.
Sim, e é uma das melhores notícias dos últimos anos para quem compra casa em Portugal pela primeira vez. Desde agosto de 2024, se tiveres 35 anos ou menos e for a tua primeira habitação própria e permanente, podes estar completamente isento de IMT e do Imposto de Selo da aquisição. O imposto do crédito continua a ser pago.
- ✓Idade ≤ 35 anos na data da escritura
- ✓1.ª habitação própria e permanente
- ✓Independente para efeitos de IRS
- ✓Não proprietário nos últimos 3 anos
- ✓Imóvel até 330.539 € no Continente ou 413.174 € nas Regiões Autónomas (isenção total)
Cumprindo estas condições: IMT = 0 € e IS da aquisição = 0 €; IS do crédito mantém-se
Os limites de isenção em 2026:
- Isenção total de IMT, IS da aquisição e registos até 330.539 € no Continente ou 413.174 € nas Regiões Autónomas
- Isenção parcial de IMT entre 330.539 € e 660.982 € no Continente ou entre 413.174 € e 826.228 € nas Regiões Autónomas
- Sem isenção de IMT Jovem acima de 660.982 € no Continente ou 826.228 € nas Regiões Autónomas
Comparativo rápido
| Situação | Valor do imóvel | IMT a pagar |
|---|---|---|
| Jovem ≤ 35, 1.ª hab. | 200.000 € | 0 € ✅ |
| Jovem ≤ 35, 1.ª hab. | 400.000 € | Isenção parcial |
| Comprador normal, 1.ª hab. | 200.000 € | 3.542,04 € |
⚠️ Atenção ao VPT — pode surpreender-te
O IMT não incide necessariamente sobre o preço que pagaste pelo imóvel. Incide sobre o maior dos dois valores: o preço de escritura ou o VPT (Valor Patrimonial Tributário).
O VPT é um valor atribuído pelo Estado a cada imóvel, calculado com base em critérios técnicos. Em imóveis antigos pode estar desatualizado — às vezes abaixo do preço de mercado, o que é bom para ti. Mas noutros casos, especialmente em zonas valorizadas, pode ser superior ao preço que pagaste — e nesse caso pagas IMT sobre o VPT, não sobre o preço.
⚠️ Compras por 150.000 € mas o VPT é 170.000 €? Pagas IMT sobre 170.000 €. Não sobre o que pagaste.
Por isso, antes de fechar negócio, vale sempre a pena pedir a caderneta predial ao vendedor e verificar o VPT.
📅 Quando e como se paga?
O IMT é pago antes da escritura, diretamente nas Finanças ou no portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt). Sem comprovativo, a escritura não se realiza.
E as Regiões Autónomas?
🏝️ Se o imóvel for nos Açores ou na Madeira, aplicam-se tabelas próprias de IMT para habitação (IV, V e VI) em 2026. Não se aplica uma redução uniforme: os limites e parcelas variam conforme a região.
Pontos-chave
- ✅O IMT é pago pelo comprador, antes da escritura
- ✅O valor depende do tipo de imóvel e da sua finalidade
- ✅Para habitação própria permanente, há isenção até 106.346 € no Continente ou 132.933 € nas Regiões Autónomas
- ✅Jovens até 35 anos na 1.ª habitação podem estar isentos até 330.539 € no Continente ou 413.174 € nas Regiões Autónomas
- ✅O IMT incide sobre o preço de escritura ou o VPT, o que for maior
- ✅Para outros imóveis (comercial, terreno, garagem), aplica-se uma taxa fixa
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Artigo baseado no Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária. Última atualização: janeiro de 2026. Os valores apresentados são estimativas — para situações específicas, consulta um advogado ou solicitador.