🔍 Espera. Há dois Impostos de Selo diferentes?
Sim. E é aqui que começa a confusão. Quando compras um imóvel com recurso a crédito habitação, o Imposto de Selo aparece-te duas vezes na fatura:
São dois impostos distintos, com taxas diferentes, que incidem sobre bases diferentes. Vamos a cada um.
🧮 1. Imposto de Selo na Aquisição
Sempre que compras um imóvel em Portugal — seja casa, garagem, terreno ou espaço comercial — pagas 0,8% sobre o valor da transação.
Mas há um pormenor importante: o Imposto de Selo, tal como o IMT, não incide necessariamente sobre o preço que pagaste. Incide sobre o maior valor entre o preço de escritura e o VPT (Valor Patrimonial Tributário — a avaliação do Estado).
| Tipo de Imóvel | Taxa | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Habitação (HPP, secundária, etc.) | 0,8% | Preço ou VPT (o maior) |
| Espaços comerciais | 0,8% | Preço ou VPT (o maior) |
| Terrenos | 0,8% | Preço ou VPT (o maior) |
| Garagens / arrecadações | 0,8% | Preço ou VPT (o maior) |
💳 2. Imposto de Selo no Crédito
Se pedires um empréstimo ao banco para comprar o imóvel, pagas também IS sobre o montante que pedes emprestado. A taxa depende do prazo do empréstimo:
| Prazo do Empréstimo | Taxa IS | Aplicação típica |
|---|---|---|
| Inferior a 1 ano | 0,04%/mês | Raro em habitação |
| Entre 1 e 5 anos | 0,5% | Pouco comum |
| 5 anos ou mais | 0,6% | ✓ Aplicável à maioria |
A grande maioria dos créditos habitação em Portugal tem prazo superior a 5 anos — por isso, na prática, aplica-se quase sempre a taxa de 0,6%.
📌 Exemplo real: casa de 200.000 € com crédito
O cenário
- 🏠 Preço de compra: 200.000 €
- 🏦 Empréstimo: 160.000 € (80%) a 30 anos
- 📋 VPT: 185.000 € (inferior ao preço → não conta)
O cálculo
- IS Aquisição: 200.000 × 0,8% = 1.600,00 €
- IS Crédito: 160.000 × 0,6% = 960,00 €
Total de Imposto de Selo: 2.560,00 €
Dois impostos. Duas contas. Nenhum deles costuma estar na proposta inicial do banco.
🎉 E se for jovem e for a minha 1.ª casa?
Se tiveres 35 anos ou menos e for a tua primeira habitação própria e permanente, podes estar isento de ambos os Impostos de Selo. A isenção aplica-se até 330.539 €.
| Situação | IS Aquisição | IS Crédito | Total IS |
|---|---|---|---|
| Regime geral | 1.600 € | 960 € | 2.560 € |
| Jovem ≤ 35, 1.ª hab. até 330.539 € | 0 € ✅ | 0 € ✅ | 0 € ✅ |
| Poupança | — | — | 2.560 € |
📅 Quando e como se paga?
Antes da escritura
O IS na Aquisição é pago nas Finanças juntamente com o IMT, antes da data marcada para a escritura. Sem este pagamento a escritura não avança.
Na escritura
O IS no Crédito é processado pelo banco em nome do cliente, no momento da escritura de hipoteca. Aparece nos "encargos iniciais" — e raramente é explicado.
🏦 O que o banco devia dizer-te — mas raramente diz
Quando pedes uma simulação de crédito, o banco mostra-te a prestação mensal e a TAEG. O IS no crédito está nos "encargos iniciais" — mas raramente é explicado de forma clara. Resultado: uma surpresa de centenas de euros no dia da escritura.
Pontos-chave
- ✅IS na Aquisição: 0,8% sobre o valor do imóvel (preço ou VPT, o maior)
- ✅IS no Crédito: 0,6% sobre o montante do empréstimo (prazo ≥ 5 anos)
- ✅Jovens até 35 anos na 1.ª habitação: isenção total de IS até 330.539 €
- ✅São dois impostos independentes — paga-se os dois
- ✅O IS no crédito é cobrado mesmo que já tenhas pago IS na aquisição
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Artigo baseado no Código do Imposto do Selo e no Ofício Circulado n.º 40129/2026 da Autoridade Tributária. Última atualização: janeiro de 2026. Os valores apresentados são estimativas — para situações específicas, consulta um advogado ou solicitador.