Comprar casa passo a passo: o que pagas em cada fase, do CPCV à escritura

Comprar casa não é um único pagamento: é uma sequência de pagamentos, espalhados por semanas ou meses, que chegam em alturas diferentes. Quem só olha para o preço e para a entrada costuma ser apanhado de surpresa por avaliações, impostos, registos e seguros. Este guia acompanha-te desde a primeira simulação até à entrega das chaves e mostra, em cada fase, o que acontece e quanto pagas.

Fase 1: antes de procurar casa

Antes de visitares casas, convém saber quanto consegues pedir ao banco. Há duas regras que mandam nesta conta.

A primeira é a taxa de esforço. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda aos bancos que as prestações de todos os teus créditos (casa, carro, cartões) não ultrapassem 45% do teu rendimento. Antes, o limite era 50%.

A segunda é a percentagem financiada. Na habitação própria permanente, o banco financia, em regra, até 90% do valor do imóvel. Isto significa que precisas de ter pelo menos 10% em dinheiro, mais os custos que vamos ver nas próximas fases. Há exceções, como a garantia pública para jovens até aos 35 anos, que permite financiar mais. Confirma sempre as condições em vigor.

Dica: pede a FINE (a ficha com as condições da proposta) a pelo menos três bancos e compara.

O que pagas nesta fase: normalmente nada.

Fase 2: encontraste a casa, chegou a altura do CPCV

Depois de fazeres proposta e o vendedor aceitar, segue-se o CPCV, o contrato-promessa de compra e venda. Nalguns casos, antes disso, pede-se um pequeno valor de reserva. Confirma sempre por escrito se esse valor é devolvido ou abatido ao sinal.

O que é o CPCV

É um contrato em que comprador e vendedor se comprometem a fazer a compra e venda mais tarde, na escritura. Usa-se quando a escritura não pode ser feita logo, por exemplo enquanto esperas pela aprovação do crédito. A partir daqui, o negócio deixa de ser uma intenção e passa a ser uma obrigação.

O sinal

É o valor que entregas na assinatura. É negociável, mas é comum rondar os 10% do preço. Se o banco financiar 90%, esse sinal corresponde, na prática, à tua entrada.

O sinal tem uma função de garantia:

• se desistires sem motivo legal, perdes o sinal;
• se o vendedor falhar, tem de te devolver o dobro (artigo 442.º do Código Civil).

Cuidados a ter

• Cláusula do crédito. Inclui no contrato uma condição: se o banco recusar o crédito (ou aprovar menos do que o necessário), o contrato caduca e recuperas o sinal. Sem isto, arriscas-te a perder o dinheiro.
• Reconhecimento das assinaturas. Num CPCV de imóvel, a lei exige o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação da licença de utilização ou de construção (artigo 410.º, n.º 3, do Código Civil). Faz-se num notário, advogado, solicitador ou Câmara de Comércio.
• Prazo até à escritura. O prazo habitual ronda os 60 a 90 dias. Negoceia um prazo que dê tempo ao banco para aprovar e avaliar.
• Registo do CPCV. Um contrato-promessa normal só obriga o vendedor perante ti: se ele vender a casa a outra pessoa, tens direito ao dobro do sinal, mas não à casa. Para uma proteção maior, o contrato pode ser registado na Conservatória do Registo Predial.

Assinar o CPCV não paga IMT. Esse imposto só surge mais à frente.

O que pagas nesta fase: o sinal e o custo do reconhecimento das assinaturas (e de um advogado, se o contratares). Antes de assinares, vale a pena ter um advogado a rever o contrato.

Fase 3: pedido de crédito e avaliação

Com o CPCV assinado, entregas os documentos ao banco, que analisa os teus rendimentos, as tuas responsabilidades e o imóvel.

A avaliação do imóvel

O banco manda avaliar a casa por um perito independente. Custa tipicamente entre 200 € e 350 €, é pago por ti e não é devolvido se o crédito não avançar.

A avaliação conta mais do que parece: o banco financia a percentagem do menor valor entre o preço e a avaliação. Se a casa for avaliada abaixo do preço, a diferença sai do teu bolso.

A aprovação e a FINE

Se o crédito for aprovado, o banco entrega a FINE final e a minuta do contrato. A proposta é válida durante, pelo menos, 30 dias, e tens um período de reflexão de 7 dias, em que o contrato não pode ser assinado. Aproveita para ler tudo com calma. Na FINE, olha para a TAEG e para o MTIC (o total que vais pagar), e não apenas para o spread.

Comissões e seguros

Alguns bancos cobram comissão de abertura ou de dossier. Outros não. Confirma na FINE.

A lei só permite ao banco exigir a abertura de uma conta à ordem e um seguro adequado ao crédito. Outros produtos (cartões, por exemplo) podem baixar o spread, mas não podem ser obrigatórios. Compara o seguro do banco com o de outras seguradoras, e confirma com o banco os requisitos mínimos da apólice.

O que pagas nesta fase: a avaliação e, nalguns bancos, comissões.

Fase 4: nas semanas antes da escritura

• Escolhes onde fazer a escritura. No Casa Pronta (balcão do IRN), resolve-se tudo num só atendimento, a preço fixo. Também podes optar por um notário ou advogado.
• Reúnes os documentos do imóvel. Por exemplo: caderneta predial, certidão permanente do registo predial, licença de utilização e certificado energético. O vendedor deve ajudar a juntá-los.
• Confirmas os impostos. O IMT e o Imposto de Selo pagam-se antes do ato (no Casa Pronta, no próprio balcão). Vê o valor exato no guia do IMT e no guia do Imposto de Selo.
• Se tens até 35 anos e é a tua primeira habitação, verifica se tens direito à isenção jovem de IMT e Imposto de Selo, que depende do valor do imóvel.
• Contratas o seguro multirriscos (e o seguro de vida, se o banco o exigir) para estarem ativos no dia da escritura.

Fase 5: o dia da escritura

É o dia em que a casa passa para o teu nome. Estes são os pagamentos:

• IMT: imposto sobre a compra, com taxas que dependem do tipo de imóvel e do valor.
• Imposto de Selo da compra: 0,8% do preço.
• Imposto de Selo do crédito: 0,6% do capital emprestado, nos créditos de 5 anos ou mais.
• Escritura e registos: no Casa Pronta, 375 € quando há um único ato de registo e 700 € quando há mais do que um (por exemplo, compra e hipoteca). Com notário ou advogado, os valores são separados e variam.

O banco paga a parte financiada diretamente ao vendedor. O que falta do preço, depois de descontados o sinal e o crédito, é pago ao vendedor.

Fase 6: depois de receberes as chaves

• Contratos de água, luz e gás: passam para o teu nome.
• Condomínio: quotas regulares e, por vezes, uma contribuição para o fundo de reserva.
• IMI: imposto anual sobre o imóvel, pago ao município. O primeiro costuma chegar no ano seguinte.
• Obras e mobiliário: não entram no crédito, por isso planeia este dinheiro à parte.

Erros que custam caro

• Assinar o CPCV sem cláusula do crédito. Se o banco recusar, podes perder o sinal.
• Ignorar a avaliação. Se for inferior ao preço, tens de cobrir a diferença do teu bolso.
• Esquecer os impostos. O IMT e o Imposto de Selo pagam-se antes da escritura.
• Comparar só o spread. Compara a TAEG e o MTIC.
• Não deixar folga. Seguros, mudança, obras e mobiliário também custam dinheiro.

Simula o teu caso

Os valores mudam com o tipo de imóvel, o preço, o crédito e a tua idade. No Simulador Casa escolhes o imóvel e vês, numa folha só, a entrada, os impostos, a escritura e os registos, os custos bancários e outros custos. Podes guardá-la em PDF ou partilhá-la.

Este artigo tem fins informativos e não substitui aconselhamento jurídico ou financeiro. Valores e regras de outubro de 2026, que podem mudar.