A Marta e o Rui tinham dois créditos à frente. O Banco B tinha a prestação mais baixa: 898 € por mês, contra 932 € do Banco A. Escolheram o A, e poupam cerca de 7.800 €. O que os salvou foram umas quantas siglas que, meses antes, nem sabiam que existiam.
Esta é a história deles. A Marta e o Rui são fictícios e os valores são ilustrativos, mas cada situação é uma que vais encontrar numa compra de casa. Percebe os termos quando eles aparecem, e não depois de assinares. Se só precisas da definição rápida, salta para a Cola rápida.
A Marta tem 36 anos e o Rui 38. Pagam 180 € por mês de um carro e querem comprar um T2 para viver. Nunca pediram um crédito à habitação.
Taxa de esforço (DSTI): a pergunta que o gestor faz logo no início
«Qual é a vossa taxa de esforço?», pergunta o gestor.
O Rui olha para a Marta. Nenhum dos dois sabe responder.
É o peso das prestações no rendimento mensal líquido. O Banco de Portugal chama-lhe DSTI (debt service-to-income), e o cálculo soma todos os créditos: casa, carro, cartões. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que não passe dos 45% (antes, 50%).
Dentro do limite, mas o gestor avisa que o banco calcula com cenários agravados, por isso o rácio que ele usa pode ser superior ao deles.
LTV e entrada: quanto é que o banco empresta?
«Financiamos até 90%», diz o gestor.
É o LTV (loan-to-value): a percentagem do valor da casa que o banco financia. Na habitação própria permanente, o limite habitual é de 90%.
A entrada não é tudo. Os custos estão detalhados no passo a passo, do CPCV à escritura. A Marta e o Rui concluem que precisam de uns 33.000 €. Têm 38.000 €. Está tudo bem, por agora.
CPCV e sinal: o contrato que já os obriga
Um mês depois, encontram o T2. O vendedor propõe assinar um CPCV, o contrato-promessa de compra e venda, e pede um sinal de 23.000 €.
«Mas ainda nem temos o crédito aprovado!», diz o Rui.
«Por isso é que o contrato vai ter uma cláusula a dizer que o negócio depende dessa aprovação», responde o advogado que contrataram.
Com o sinal, ambos se comprometem: se os compradores desistirem sem motivo legal, perdem-no; se o vendedor falhar, devolve-o em dobro. O advogado trata também do reconhecimento presencial das assinaturas, que a lei exige num CPCV de imóvel. Ainda não há hipoteca nem IMT: isso vem mais tarde.
Avaliação bancária: quando o LTV prega uma partida
O banco manda um perito avaliar a casa (cerca de 250 €, pagos pelos compradores, mesmo que o crédito não avance). O resultado: 225.000 €, menos do que os 230.000 € do preço.
Os 90% passam a ser calculados sobre 225.000 €.
A diferença sai do bolso deles. As poupanças de 38.000 € ainda chegam, mas com menos folga.
FINE: o documento que decide tudo
Passadas umas semanas, dois bancos aprovam o crédito. Cada um entrega uma FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia): o documento padrão com montante, prazo, taxa, comissões, seguros e custo total. Existe para poderes comparar propostas lado a lado.
Duas regras ajudam:
- A proposta é válida durante, pelo menos, 30 dias.
- Existe um período de reflexão de, no mínimo, 7 dias, durante o qual o contrato de crédito não pode ser assinado.
A Marta e o Rui usam esse tempo para comparar. E o que procuram na FINE: a TAEG, o MTIC, os seguros e as comissões.
Euribor, spread e TAN: de onde vem a taxa
Nas duas FINE, a taxa tem a mesma estrutura:
Euribor + spread = TAN
A Euribor é a taxa de referência do mercado europeu (o indexante), revista a 3, 6 ou 12 meses, e é ela que faz a prestação subir e descer num crédito de taxa variável. O spread é a margem do banco. A soma das duas é a TAN (taxa anual nominal), a taxa de juro simples, sem custos extra.
- Banco A: Euribor de 2,5% + spread de 1,2% = TAN de 3,7%. Prestação: cerca de 932 € por mês.
- Banco B: Euribor de 2,5% + spread de 0,9% = TAN de 3,4%. Prestação: cerca de 898 € por mês. Mas este spread só vale se o casal contratar seguros e outros produtos no banco (é o chamado spread bonificado).
«O B é claramente melhor», diz o Rui.
A Marta hesita. Há ainda a hipótese de taxa fixa (não muda durante o período acordado) ou mista (fixa nos primeiros anos, depois variável), que também compararam. Mas na FINE há mais um número.
TAEG: o número que desfaz a ilusão
A TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) é o custo total do crédito, expresso em percentagem anual. Inclui os juros, mas também comissões, seguros e impostos associados. Por isso é a medida certa para comparar propostas.
O B tem a TAN mais baixa, mas seguros mais caros (110 € por mês contra 55 €) e uma comissão de abertura de 500 € (contra 250 €).
MTIC: quanto vão pagar, de facto
O Rui multiplica a prestação por 360 meses e fica espantado. A FINE tem um número que faz isso por eles: o MTIC (montante total imputado ao consumidor), o total que o casal vai pagar ao longo do crédito, com capital, juros e restantes custos.
| Condição | Banco A | Banco B |
|---|---|---|
| Spread | 1,2% | 0,9% (com produtos no banco)mais barato |
| TAN | 3,7% | 3,4%mais barato |
| Prestação do crédito | 932 € | 898 €mais barato |
| Seguros por mês | 55 €mais barato | 110 € |
| Comissão de abertura | 250 €mais barato | 500 € |
| TAEG | 4,3%mais barato | 4,5% |
| MTIC (total a pagar) | 355.600 €mais barato | 363.400 € |
O Banco B ganha na prestação. O Banco A ganha no que interessa: cerca de 7.800 € a menos no total. E, para o Banco A, são mais de 150.000 € além dos 202.500 € emprestados. O MTIC é calculado com os pressupostos da FINE, por isso, num crédito de taxa variável, o valor real depende da evolução da Euribor.
O casal escolhe o Banco A.
Hipoteca e escritura: as chaves, finalmente
No dia da escritura, feita no Casa Pronta, o banco regista a hipoteca: a garantia que dá ao banco o direito de vender a casa se o casal deixar de pagar. Só é cancelada quando o crédito estiver pago na totalidade. No mesmo dia pagam-se o IMT, o Imposto de Selo e a escritura com os registos (no Casa Pronta, 700 € numa compra com crédito). Podes ver como se calculam no guia do IMT e no guia do Imposto de Selo.
A Marta e o Rui recebem as chaves.
As 5 lições da Marta e do Rui
- 1Calcula a taxa de esforço antes de procurar casa, com folga abaixo dos 45%.
- 2Lembra que o LTV se aplica ao menor valor entre o preço e a avaliação, e guarda uma margem para essa diferença.
- 3No CPCV, exige a cláusula do crédito.
- 4Usa os 7 dias de reflexão para comparar propostas.
- 5Compara pela TAEG e pelo MTIC, e não só pelo spread.
Cola rápida: os termos numa linha
| Termo | O que é | Onde o encontras |
|---|---|---|
| FINE | Ficha padrão com as condições da proposta de crédito | Na proposta do banco |
| TAN | Taxa de juro nominal (Euribor + spread), sem custos extra | Na FINE |
| Euribor | Taxa de referência do mercado europeu, revista a 3, 6 ou 12 meses | Na FINE e na revisão da prestação |
| Spread | Margem do banco, que pode ser reduzida com produtos adicionais | Na FINE |
| TAEG | Custo total do crédito em percentagem anual, com comissões, seguros e impostos | Na FINE |
| MTIC | Total que vais pagar ao longo do crédito | Na FINE |
| LTV | Percentagem do valor da casa financiada pelo banco, sobre o menor valor entre preço e avaliação | Na conversa com o banco e na avaliação |
| DSTI (taxa de esforço) | Peso das prestações de todos os créditos no rendimento líquido. Recomendação de 45% desde 1 de agosto de 2026 | Na análise do teu pedido |
| CPCV | Contrato-promessa de compra e venda, com sinal | Antes de o crédito estar aprovado |
| Hipoteca | Garantia do banco sobre a casa | Na escritura |
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Simular a minha compraEste artigo tem fins informativos e não substitui aconselhamento financeiro ou jurídico. As taxas, prestações, TAEG e MTIC do exemplo são ilustrativos e dependem de cada banco e do momento. Regras de outubro de 2026, que podem mudar.